东莞股票配资平台官网从“赶不走”到“撂挑子”：物业公司扎堆撤场，小区谁来管？

过去很长一段时间，小区业主最头疼的问题是：物业服务太差，想把物业公司换掉，却怎么也换不掉。而现在，情况正在发生逆转——越来越多的物业公司，开始主动“撂挑子”不干了。

中指研究院数据显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。2025年1月至9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。杭州、宁波、绍兴等地，多个中高端小区和老旧小区的物业公司纷纷宣布退出。

从“赶不走”到“主动撤”，这背后究竟发生了什么？今天，我们从社会治理的角度，深度解析这一现象。

一、现象扫描：物业公司为何集体“撤退”？

先来看几个真实案例。

2026年3月30日，湖州安吉恒隆城小区的业主收到一份告知函：杭州品尚物业宣布将于6月30日退出，比合同期限提前了4个月。物业项目负责人说得很实在：“不是我们不想干，是实在亏不起。”公司每月固定支出三四十万元，2024年物业费收缴率62.82%，2025年降至46.26%，2026年至今仅16.5%。排屋业主累计欠费近300万元，加上开发商未及时支付空置房物业费，项目累计亏损已达数百万元。

类似的情况并非个例。2025年，中海物业因鄂州某小区入住率较低，累计欠费近60万元，宣布撤场；金科服务运营重庆某小区近10年，因业委会要求降物业费导致业主观望拒缴，收不抵支，无奈退出；滨江服务退出杭州某小区，原因是业委会要求将物业费从2.8元/平方米降至2.2元/平方米——“2.2元的物业费，注定无法维持现有的服务品质”，议价谈崩，直接撤场。

数据显示，2025年全国物业撤场项目共173个，其中64.7%属于“主动撤出”或“到期不续”。在一二线城市，退出的项目更多是由于物业费过低且上调无望；在三四线城市，则主要是由于物业费收缴率过低。

二、深层原因：“质价不符”的恶性循环

表面上看，物业公司撤场是因为“收不抵支”。但深入分析就会发现，问题的根源在于一个长期形成的恶性循环。

第一个环节：服务缩水。

在物业费难以覆盖成本的情况下，物业公司只能压缩服务开支。保洁频次降低、安保人手不足、维修响应迟缓。业主缴纳了物业费，却感受不到对等的服务，自然产生“钱花得冤”的心理。正如恒隆城小区一位排屋业主所说，排屋无二次供水、无电梯，却承担着小区最高的物业费标准，“凭什么？”

第二个环节：拒缴蔓延。

当服务质量下降，业主的缴费意愿随之下降。在绍兴山水名家小区，业主陆先生翻出手机里的视频——地下室一到雨天就漏水，墙壁全发霉了，问题反映了好几次，负责的物业经理都离职了，事还是没解决。“服务不到位，我凭什么交物业费？”这种“不交费—服务差—更不交费”的恶性循环一旦形成，便很难打破。

第三个环节：运营崩塌。

当收缴率跌破盈亏平衡线，物业公司便陷入“做一天亏一天”的困境。以恒隆城为例，物业公司每月固定支出三四十万元，人力成本就占了近七成。如果收缴率长期维持在60%以下，即便项目不亏损，也很难有资金投入设施维护和品质提升。最终，物业公司只能选择“断臂求生”——撤场。

第四个环节：社区失管。

物业公司撤离后，小区往往陷入管理真空：垃圾无人清运，天气一热臭味弥漫；电梯无人维保，故障频发；公共设施无人维护，安全隐患丛生。业主的居住体验急剧下降，房产价值也随之缩水。更严重的是，这种失管状态会导致业主之间的矛盾激化，邻里关系恶化，社区治理陷入更大的困境。

需要注意的是，在这场恶性循环中，大部分拒缴物业费的业主并非“恶意欠费”。他们只是希望通过拒缴来表达对服务质量的不满，维护自身权益。然而，当拒缴比例过高，物业公司真的撤场，小区陷入无人管理的状态时，原本维权的那部分业主也会发现：小区环境的恶化，最终损害的是所有业主的共同利益。

除此之外，行业大环境的变化也不容忽视。在过去近十年里，受益于房地产高速增长，物业企业经历了疯狂的“跑马圈地”，多家头部物企在管面积增长了十倍以上。然而，随着房地产市场进入调整期，这种粗放扩张的模式难以为继。2025年，多家上市物企利润下滑甚至亏损，纷纷转向战略收缩，主动退出低效项目。例如，雅生活服务2025年累计主动退出548个在管项目，彩生活终止管理面积超过6000万平方米。物业公司从“抢地盘”变成了“甩包袱”，这是行业自身发展逻辑的深刻转变。

三、社会影响：社区治理遭遇结构性挑战

物业公司扎堆撤场，看似是企业行为，实则对基层社会治理构成了严峻挑战。

第一，信任成本急剧攀升。

在撤场事件频发的大背景下，业主与物业公司之间的互信关系受到严重冲击。业主担心“交了钱也得不到好服务”，物业公司担心“投了钱也收不回来”，双方互相猜忌、彼此防备，治理成本居高不下。

第二，基层治理压力增大。

根据多地物业管理条例，街道办事处、乡镇人民政府负有指导监督物业服务人依法履行义务、协调监督物业服务人交接、调解处理物业管理纠纷等职责。但面对大面积、高频率的物业撤场事件，基层政府的调解资源和协调能力正面临严峻考验。一些小区陷入“无人管”状态后，社区干部不得不临时顶替保洁、维修等岗位，基层负担进一步加重。

第三，业主自治能力普遍不足。

物业公司撤场后，部分小区尝试“业主自管”。但调研显示，自管小区大多规模小、收费低，八成不足200户，近七成建于2000年以前，设施老旧、缺乏专项维修资金。自管团队普遍面临“经费收支平衡难、基础设施改造难、环境秩序整治难”三重困境。业主缺乏物业管理专业知识，内部决策效率低下，一旦出现纠纷，往往难以有效解决。有的自管团队撤出时甚至连夜拆除公共设施，导致小区管理陷入更大的混乱。

第四，弱势群体利益受损最为严重。

物业撤场对老旧小区、回迁房等底子薄弱的小区冲击最大。这些小区基础设施本身就不完善，物业费收缴率本来就低，物业公司撤离后更难找到新的“接盘者”。住在这些小区的老年人、低收入家庭等群体，抗风险能力最弱，却承受着最多的管理真空之苦。

四、出路探索：多方共治破局

面对物业撤场潮，一些地方已经开始探索可行的解决方案。

探索一：社区代管，确保管理不断档。

四川遂宁柔刚街道锦泰怡都小区，原物业公司因拖欠员工工资67万余元，彻底停摆。物业退出后，小区垃圾堆积、电梯停运、电费无人缴纳，928户居民怨声载道。街道纪工委全程监督推动，由社区“代管”小区6个月过渡，迅速恢复日常保洁和基本管理。社区不仅解决了历史遗留问题，还增设了休闲座椅、整治了安全隐患、实现了人车分流。居民的态度也从“拒缴”变成了“愿缴”。这种“社区代管—平稳过渡—选聘新物业”的模式，为陷入失管的小区提供了可操作的范本。

探索二：党建引领，激活自治活力。

合肥市推进党建引领自治共管，在物业撤离后的小区，由社区党委构建“社区党委、小区党支部、楼栋党小组、党员中心户”四级组织网络，将党员骨干推选进业委会，带头参与小区治理。有的小区创新推出“钥匙管家”机制，20多户居民将备用钥匙交给党员志愿者，遇急事及时查看。有的小区挖掘“能人库”——退休物业经理指导绿化、热心电工义务检修，居民才智竞相迸发，真正实现了从“难管”到“善治”的转变。

探索三：政策托底，规范退出机制。

多个省市已出台物业服务企业退出管理办法。例如，山西省住建厅联合省高院、省市场监管局印发了《住宅小区物业服务企业退出办法（试行）》，明确物业服务企业退出应本着“维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡”的原则，认真做好物业服务交接工作，保持物业服务的连续性。这类政策的出台，为物业撤场提供了制度规范和保障。

探索四：法治赋能，重构权责关系。

遂宁市出台了首部物业管理地方性法规——《遂宁市物业管理条例》，明确了强化业主自治、公共收益“阳光化”等关键制度，要求业主表决实名制且结果可追溯，规定利用共有部分经营产生的收益扣除成本后归全体业主所有。条例还推动建立物业纠纷专项调解室，强化“诉调、公调、访调”联动，从源头减少矛盾。这种以法治赋能基层治理的思路，正在成为越来越多城市的共同选择。

结语

物业公司扎堆撤场，表面上看是一笔经济账——成本高了、收缴率低了、亏不起了。但往深处看，这是一笔更大的社会治理账。它折射出的是业主与物业公司之间信任机制的断裂，是物业管理行业从“跑马圈地”到“精细化运营”的阵痛，是基层治理体系面对新挑战时的自我调适。

物业撤场不是终点，而是一个需要全社会共同面对的起点。当市场失灵时，社区代管、党建引领、政策托底、法治赋能这些“组合拳”能否接得住、管得好，将直接决定上亿城市居民的居住品质和幸福感。

小区是城市的“细胞”，物业是细胞的“管家”。管家可以换，但细胞不能坏死。这个道理，希望每一个相关方都能想明白。

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